Immobili comprati all’asta, la svendita legalizzata e la bolla speculativa che inguaia solo i debitori

Ed eccoci qui con la nostra rubrica settimanale. Come è abitudine, vi devo sempre ringraziare per le numerose segnalazioni che ci inviate. Oggi prenderemo spunto da una vostra email. Parleremo delle esecuzioni immobiliari e delle questione legate alle aste.

Un nostro lettore ci racconta una storia che è purtroppo ormai prassi. un immobile di alto valore che alla fine viene venduto all’asta a prezzo super ribassato e poi rivenduto dall’aggiudicatario al prezzo reale.

Su questi temi e sulle vicende legate all’esecuzioni immobiliare si potrebbero aprire libri e libri di racconti. Il tema delle espropriazioni tocca tanti cittadini e tante imprese. La tutela spesso scontenta sia il creditore e sia il debitore. Ci guadagna di solito il terzo speculatore, ovviamente salvo eccezioni.
Ma vediamo qualche numero.

Il “Report Aste 2022” curato dal Centro studi AstaSy Analytics di NPLs RE_Solutions, indica che lo scorso anno gli immobili messi all’asta sono stati 113.056, vale a dire 309 al giorno, ben 13 ogni ora.
La statistica su base regionale vede al primo posto la Lombardia, con il 15,22% delle aste nazionali, seguita dalla Sicilia (11,15%), dal Lazio (8,82%), dalla Campania (7%) e dalla Toscana (6,96%). Mentre in merito alla tipologia di immobili, quelli residenziali (categoria che comprende appartamenti, monolocali, mansarde, attici, ville e villette) costituiscono il 57,45% del totale, con i locali commerciali (come negozi e uffici) secondi al 12,28% e box e posti auto al terzo con il 10,62%.

Il dato più interessante e allo stesso tempo più preoccupante è che il prezzo medio della base d’asta nel 2022 è stato di 66.795 euro. Ciò significa che gli immobili sono stati aggiudicati a prezzi notevolmente inferiori ai reali valori di mercato.

Queste condizioni producono dei notevoli danni soprattutto al debitore, il quale oltre a perdere il proprio immobile, spesso unica abitazione, perde anche il reale valore del proprio bene.
E questo spesso comporta che il creditore precedente, se non interamente saldato, possa rivalersi aggredendo eventuali ulteriori beni del debitore. Potete capire il grande danno e problema.

Senza entrare nei tecnicismi, il codice di rito prevede che l’asta di un eventuale immobili parta da una perizia fatta dal tecnico incaricato dal Giudice. Anche la perizia spesso è contestata ma da qui si parte con il primo tentativo di vendita.

Se si procede alla vendita, di solito cosiddetta senza incanto, si procede in questa maniera. Viene pubblicato un avviso di vendita in cui vengono pubblicate condizioni e requisiti per partecipare. A tale asta si può partecipare indicando la somma che si offre per l’acquisto. E qui arriva il primo “problema”.

A seguito della modifica dell’art. 571 del Codice di Procedura Civile, introdotta con il D.L 27.06.2015 n. 83 convertito con modificazioni dalla legge 06.08.2015 n. 132, è possibile presentare un’offerta per un importo inferiore del 25% rispetto al prezzo base indicato nell’avviso di vendita, la cosiddetta “Offerta minima”. Capite bene che il valore del bene oggetto di asta si svaluta subito del 25%.

Quindi, se una casa viene valutata dal Consulente del Tribunale 400.000 euro la si potrebbe acquistare offrendo 300.000 euro. Il debitore perde secco già 100.000 euro.
Questo non basta, perché se la prima asta va deserta la somma base viene diminuita sempre del 25%.
Quindi se seguiamo lo schema precedente, una casa dal valore iniziale di 400.000 euro se non viene venduta alla prima asta, poiché non ha partecipato nessuno, la seconda asta avrà la base d’asta a partire da euro 300.000.

Ma a questa offerta base va tolto l’ulteriore 25% come offerta minima. Quindi la casa si potrà acquistare ad euro 225.000. Riepilogando, basta un’asta deserta per far perdere all’immobile quasi il 50% del valore reale. Ciò può continuare sino a 5 tentativi. Dopo l’immobile può essere venduto ad un prezzo ridotto della metà dell’ultima asta.

Insomma, una svendita legalizzata. Per dovere di cronaca diciamo che non sempre ci troviamo a che fare con immobili tenuti in buone condizioni o destinati ad abitazione ma in generale la situazione non rende giustizia ai più deboli. E l’esigenza di accelerare e snellire le procedure purtroppo sta creando gravi bolle speculative ai danni dei debitori non sempre colpevoli.

In tutto questo, poi si stanno inserendo vere e proprie agenzie che si occupano solamente di acquistare immobili alle aste, ossia una vera e propria compravendita con sicuro guadagno.
Il tutto sempre con le varie eccezioni del caso. In questa ottica sarebbe auspicabile una eventuale modifica dell’art. 571 c.p.c. per tutelare i debitori e soprattutto in generale evitare una enorme speculazione. Le ipotesi ci sono e bisogna intervenire prima che sia troppo tardi.

Aspetto le Vostre segnalazioni all’indirizzo email: avvandreaviola@tiscali.it

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Andrea Viola