La Notaia consiglia
L’usucapione immobiliare è davvero un acquisto sicuro? Sì, se accertato giudizialmente
L’usucapione si ha quando si acquista la proprietà di un bene attraverso un possesso continuato nel tempo. Ma, attenzione, affinché sia opponibile ai terzi, è necessario che l’usucapione sia accertata giudizialmente in contraddittorio tra le parti con sentenza.
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario: si acquista la proprietà del bene attraverso il possesso continuato ed ininterrotto per un determinato periodo di tempo, stabilito in 20 (usucapione ventennale) o 10 anni (usucapione breve). Affinché sia opponibile ai terzi, è necessario che l’usucapione sia accertata giudizialmente in contraddittorio tra le parti con sentenza. La detta sentenza avrà un’efficacia dichiarativa (dell’usucapione già avverata) e andrà trascritta nei pubblici registri immobiliari. In alternativa potrà ricorrersi ad una procedura di mediazione innanzi agli organismi di conciliazione che coinvolga tutte le parti (sia il possessore che eventuali aventi diritto). L’accordo così raggiunto verrà poi recepito in un atto notarile, così da consentirne la trascrizione.
La mediazione immobiliare gode di un regime fiscale agevolato (esenzione dall’imposta di registro) fino ad un valore di euro 100.000,00. Laddove si voglia procedere alla compravendita di un bene acquistato per usucapione in pendenza del suo accertamento giudiziale o della trascrizione della mediazione immobiliare, l’acquirente dovrà essere preventivamente avvertito a cura del notaio rogante dei rischi connessi alla mancanza di un titolo idoneo regolarmente trascritto, che accerti la proprietà del venditore.
E se tutte le parti in causa (possessore ed eventuali terzi aventi diritto) fossero d’accordo e volessero chiedere al notaio di stipulare un negozio di accertamento dell’usucapione, così da creare un idoneo titolo di acquisto trascrivibile? Questa possibilità è loro preclusa. L’accertamento dell’usucapione è riservato solo ai giudici ed agli organismi di mediazione. L’intervento del notaio è eventuale e successivo, in quanto finalizzato alla trascrizione dell’accordo di mediazione avente ad oggetto diritti reali immobiliari.
Nell’ottica di una semplificazione, potrebbe essere auspicabile venisse ammessa la possibilità per le parti, in assenza di un conflitto, di stipulare un negozio giuridico di accertamento dell’usucapione, quale titolo idoneo all’acquisto della proprietà efficace verso i terzi per effetto della trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
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