La vitalità di Milano passa anche e soprattutto dal suo mercato immobiliare. Vi è in primis un tema di equità: la vita deve essere accessibile a tutte le fasce della popolazione, non solo a quelle con redditi alti. Ma la questione non si ferma qui: l’accessibilità immobiliare è anche volano di sviluppo. Un ecosistema urbano dinamico richiede non solo manager e consulenti, ma anche commessi, addetti alla contabilità, addetti alle vendite. Se il termometro dell’accessibilità immobiliare supera una soglia critica, la città si ammala e rischia di espellere fasce della popolazione che invece ne sostengono la crescita.

Proprio su questo tema, il think-tank Tortuga ha prodotto un indice di accessibilità immobiliare, che indica la percentuale di reddito spesa da una famiglia per acquistare un immobile. Dai dati emerge come Milano sia mediamente più accessibile di altre grandi città: nel capoluogo lombardo solo il 40% dei quartieri supera la soglia critica di non accessibilità, contro il 43% di Roma, il 60% di Napoli e il 47% di Bologna. Ciò perché, sebbene i prezzi degli immobili siano maggiori, anche i redditi lo sono, in misura tale da sovracompensare il maggiore costo all’acquisto di una casa.

Questo, tuttavia, è vero in media. Facendo uno zoom tra quartieri, emerge la dinamica a “cerchi concentrici” tipica di Milano: il centrissimo (Duomo, Guastalla, Magenta) ha valori di non accessibilità dalle 2-3 volte superiori alla soglia critica. Se ci si allontana la situazione migliora, fino ai quartieri di Baggio, Forlanini o Comasina, tra i più accessibili. Quartieri che però non vanno pensati come periferia. A Roma chiameremmo periferia una zona da cui si raggiunge il Colosseo in 20 minuti di motorino? A Londra chiameremmo periferia un quartiere a 15 minuti di metro da Westminster? Queste sono le distanze tra i quartieri appena menzionati e il Duomo.

L’accessibilità immobiliare, dunque, è un tema chiave per il dinamismo di Milano, sul quale occorre procedere con coraggio per sostenere la crescita della città. Una strategia da perseguire è quella di allargarne i “confini percepiti”: oggi Milano può pensarsi più grande di quanto non abbia storicamente fatto.

Francesco Armillei

Autore

Università Bocconi, Think-Tank Tortuga

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