Pochi lo sanno, ma in nessun campo come quello del governo urbano la Direttiva Bolkestein sulla concorrenza è altrettanto disattesa. Passare da un uso all’altro, trasformare un ufficio in abitazione o un negozio in un bed and breakfast, o viceversa, è una sorta di corsa ad ostacoli. Spesso le norme urbanistiche non lo consentono, o lo consentono in un quadro di condizioni non facili, o infine lo rendono molto oneroso.

Le città ingessate

Questi scenari si riproducono, pur in modi diversi, nell’intero paese, in tutte le Regioni, titolari di forti competenze in materia, e sono il frutto di una “urbanistica del controllo” che affonda le sue radici nella cultura della “programmazione economica” degli anni sessanta. Di conseguenza le nostre città sono ingessate: non si trasformano in modo fisiologico sulla base degli impulsi della domanda sociale e/o di mercato, e quindi risultano di fatto meno attrattive, meno competitive. Non solo ma questa ingessatura appare tale, ormai, nell’attualità da aggravare gli effetti della bolla pesantissima che subirà il settore delle costruzioni in conseguenza delle politiche dei molti Superbonus. La prima ragione per rendere semplici e scorrevoli i cambi d’uso, per liberalizzarli, è dunque quella di assicurare alle nostre città un clima, un ambiente concorrenziale, utilissimo a tutti i molti e diversi attori che operano sulla scena urbana: i proprietari, i costruttori, gli operatori e gli investitori, i tecnici. Ma esistono anche altre ragioni, non meno importanti per andare in quella direzione.

Le risorse immobiliari

Una seconda ragione, a sua volta di carattere strutturale, è quella di assicurare un pieno utilizzo delle risorse immobiliari nelle città, entro scenari che vedono imponenti momenti di dismissione investire componenti essenziali della scena urbana: le reti del commercio al dettaglio, messe in crisi da nuove forme di offerta commerciale, come i centri di prossimità ed il commercio on line; ma anche gli uffici investiti, prima e dopo la pandemia, da una diffusione estesa del telelavoro o del lavoro a distanza. Per non parlare dei capannoni dismessi che a partire, dalle due crisi del 2008 e del 2013, punteggiano ormai i paesaggi urbani come anche i paesaggi agrari dell’intero paese; un problema di grande spessore che non ha visto la messa in campo di alcuna “politica industriale”, con i creditori delle industrie fallite che pagano l’IMU attraverso i curatori fallimentari.

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Il consumo di suolo

In questo secondo caso, liberalizzare gli usi vorrebbe dire anche andare verso un pieno utilizzo delle risorse urbane, riducendo di conseguenza il cosiddetto “consumo di suolo”, oggetto di una seconda direttiva europea, a cui i diversi governi regionali rispondono mettendo in campo, ancora una volta, velleitarie politiche di carattere prescrittivo, ponendo limiti e divieti, spesso cervellotici e occasionali. Liberalizzare gli usi urbani non è difficile, da un punto di vista tecnico. Lo si può fare intervenendo in modo semplice sul Testo Unico dell’Edilizia, modificando in modo ragionato l’Art. 23 ter, che tratta appunto di questo argomento.

Ma lo si può fare, in modo altrettanto semplice, intervenendo sulle diverse leggi regionali che hanno operato a loro volta sulle proprie normative, in attuazione dello stesso Articolo 23 ter. Ed infine si possono liberalizzare gli usi anche a livello di pianificazione urbanistica comunale, non senza un giusto tasso di capacità professionale e capacità di iniziativa. Ciò che sembra particolarmente importante, in questa fase, è uscire dal silenzio assordante che circonda e rende lontani temi pure così cruciali per la vita delle nostre città.

Giovanni Crocioni e Giovanni Salizzoni

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